债掌门（www.zhzhm.cn）小编收集整理

一、案例

张三跟某开发商买了一套商品房房，签了商品房买卖合同，交了一半首付款后，因为没有钱再交剩下首付款，便找到李四，想把房子转给李四。李四刚好也想买房，就和张三协商直接把房子转给李四，让李四直接和开发商交接，把合同变更成李四的名字，这样可以避免张三承担违约赔偿责任，请问张三和李四的做法是否有道理？能否直接要求开发商更名？要履行什么样的手续？在法律上如何评价张三和李四的行为？

二、问题提出

1、什么是合同的权利义务转让？

2、合同的权利义务转让和债权转让、债务转移有什么区别？

3、合同的权利义务转让需要履行什么手续吗？

三、民法典规定

《民法典》

第五百五十五条　【合同权利义务一并转让】当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

第五百五十六条　【合同权利义务一并转让的法律适用】合同的权利和义务一并转让的,适用债权转让、债务转移的有关规定。

四、律师分析意见

1、根据民法典的规定，合同的权利义务转让是指合同的一方将合同的全部权利和义务转让给第三人，由第三人与合同相对方履行合同。

2、合同的权利义务转让需要征得对方同意。理由很简单，根据民法典的规定，合同的债权转让只需通知债务人即可，但是合同债务的转移需要征得债权人同意，而合同的权利义务转让显然包括了债权、债务的转让，所以合同权利义务的转让需要征得合同相对方的同意。

五、律师建议

1、本案中，张三将与某开发商签订的商品房买卖合同转让给李四的行为属于合同的权利义务转让，根据民法典的规定，合同权利义务转让需要征得相对方即开发商的同意方可。所以本案中张三和李四私底下协商要求开发商更名的行为须取得开发商同意，如果开发商不同意则不能要求更名，是否同意取决于开发商。

2、需要说明的是，未取得不动产登记证的商品房转让是否属于权利义务转让值得商榷，个人认为从鼓励交易的角度来说，未取得不动产登记证的商品房转让不属于权利义务的转让，仅仅属于债权转让，因为在该商品房买卖关系中，购房人已经履行完了合同义务，支付完购房款，剩下的是要求开发商办理不动产登记证的权利，该权利可以转让。当然，这里的权利转让不同于一般的权利转让，一般的权利转让是直接转让给受让人，但这里办理不动产登记证仍是办理到原商品房买卖合同相对人名下，然后才能转移登记到买受人名下。